‘Makelen’ in New York / ‘Makelen’ in Amsterdam

What’s the difference?

Hoe zou het zijn om als makelaar te werken in New York? Hoe ziet de markt er daar eigenlijk uit? En wat zijn de belangrijkste verschillen met ‘makelen’ in Amsterdam?

Met deze vragen in het achterhoofd vloog ik afgelopen september voor een studiereis naar ‘The Big Apple’. Samen met het NVM Wonen bestuur en enkele andere collega’s sprak ik Amerikaanse vakbroeders, Nederlandse makelaars die in New York werken en iemand van de internationale branchevereniging FIABCI.

Conclusie: de verschillen zijn enorm. Maar ik begin even met een overeenkomst: zoals “de Amsterdamse woningmarkt” niet bestaat, bestaat die voor New York ook niet. Manhattan (waar 24/7 gebouwd mag worden om aan de vraag te kunnen voldoen!) kent een totaal andere dynamiek dan Brooklyn of New Jersey. Vergelijk het maar met Amsterdam binnen en buiten de ring.

Doen wij nou zo moeilijk, of zijn zij zo makkelijk?

Het antwoord op die vraag laat ik even liggen. Feit is wel dat de drempel een stuk lager is om makelaar te worden in New York, dan om NVM makelaar te worden bij ons. In ‘The Big Apple’ leg je een staatsexamen af van 72 uur. Daarna word je lid van de Real Estate Board of New York. Je onderwerpt je aan een ‘code of conduct’ (een flinterdunne versie van onze NVM erecode) en hup, je kunt als ‘licensed agent’ aan de slag.

Hoe gaat dat in de praktijk? Je huurt simpelweg een bureau bij een bestaand makelaarskantoor (jouw ‘broker’). Nadat je een sales-training hebt gehad, klim je met je vers verworven adressenlijst in de telefoon. Je belt enkele honderden eigenaren van woningen in je postcodegebied. Met hen voer je een verkoopgesprek, volgens een vast protocol. Als je goed bent, krijg je een aantal mensen zover dat ze hun huis willen verkopen.

Dan de koper nog ...

Bij de verkopers op je aldus vergaarde lijstje zoek je een koper. Heb je die eenmaal gevonden, dan beloont de verkoper (of verhuurder) je met een courtage van 6% van de koopsom. Geen slechte verdienste, bij een vierkante meterprijs die in veel gevallen de € 30.000,- riant te boven gaat. Maar daar zitten nog wel een haak en twee ogen aan. Haak: als er een aankoopmakelaar bij de transactie betrokken is, wordt de courtage gedeeld. Oog # 1: ook alle marketinginspanningen dienen door de verkopend makelaar zelf gefinancierd te worden. Oog # 2: jouw ‘broker’ eist zo’n 30% op aan commissie, naast de 250 dollar die je per maand neertelt voor je bureau.

In Amerika is alles groter

Maar dat geldt niet voor de omvang van de woningmarkt in New York. Die is redelijk vergelijkbaar met die van Amsterdam: er staan ca. 5000 woningen te koop en de doorlooptijd is ca. 3 maanden.

Wel groter is het aantal ‘licensed agents’:  maar liefst 14.000, tegenover 400 MVA/NVM makelaars. De tien procent grootste kantoren van New York hebben negentig procent van de markt in handen. Dit komt vooral door de hierboven omschreven constructie ‘broker’ (kantoor) - ‘agent’ (makelaar).

In Amsterdam werken freelance makelaars ook wel als zelfstandig makelaar voor een kantoor. Maar er zijn wel een paar verschilletjes: deze makelaars vallen als NVM-lid onder het tuchtrecht, moeten permanente educatie volgen, gediplomeerd zijn en de praktijktoets afleggen. Voor het diploma staat al gauw twee tot drie jaar studie, en de praktijktoets is in Amsterdam pas te doen na zo’n vijf tot tien jaar. De lat ligt bij ons dus ietsje hoger.

YouTube en Facebook in plaats van Funda

Er bestaan in Amerika Funda-achtige websites. Maar met 5 miljoen transacties per jaar door 1,1 miljoen ‘agents’ zijn de spreekwoordelijke bomen in het vastgoedbos lastig te vinden. Dan is onze markt een stuk overzichtelijker, met 175.000 transacties door 5.000 makelaars. Kanalen die de Amerikanen meer inzetten, zijn YouTube filmpjes, social media en sociale (club-)netwerken.

In het vliegtuig terug

Met mijn vliegtuigstoel in de relaxstand, sluit ik de ogen. Het duizelt mij na een week van alle indrukken van New York en de 14.000 makelaars die daar proberen hun brood te verdienen. Eén indruk overheerst echter alle andere. En dat is de schreeuw om regulering bij onze collega’s in The Big Apple. Wij klagen soms steen en been over alle regels waar wij in Nederland aan moeten voldoen. Wij beschouwen onze NVM-erecode en onze zorgvuldig opgebouwde klantenbak als vanzelfsprekend. Maar voor onze New Yorkse collega’s is dat allemaal nog ver weg. Zij lijken een sterke behoefte te voelen aan structuur en toezicht, in hun vrije vechtmarkt met agressieve verkoopmethoden zonder enige vorm van collegialiteit. Natuurlijk kunnen wij wel wat opsteken van de New Yorkers. Maar er is nog veel meer dat zij van ons kunnen leren.

Ga terug